在陳女士的印象中，房?jī)r(jià)和租金是成正比的，房?jī)r(jià)高的房子，租金也會(huì)相應(yīng)高。但最近，陳女士在為孩子上學(xué)租房時(shí)，驚訝地發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)的房子，單價(jià)是自家住房的一倍;但租金只有自家住房的二分之一。細(xì)一了解，這種現(xiàn)象比比皆是，學(xué)區(qū)房的房租與房?jī)r(jià)已嚴(yán)重背離。

學(xué)區(qū)房

700萬(wàn)房子

租金6500元

陳女士的小孩今年9月份上了馬甸橋附近的一所重點(diǎn)初中，因?yàn)殡x家遠(yuǎn)，另外希望將來(lái)孩子能上該校高中，陳女士就想在附近買(mǎi)套房。

“一來(lái)自己住著踏實(shí)、舒服;二來(lái)學(xué)區(qū)房不愁賣(mài)，將來(lái)賣(mài)掉可能還會(huì)賺點(diǎn)兒。”本著這個(gè)打算，陳女士今年7月份就開(kāi)始在學(xué)校周邊看房。

“我本身在東南四環(huán)四方橋附近有一套140平方米的三居室，原打算賣(mài)了，在這邊換一套大兩居或小三居。所以，我選擇的是70至90平方米的大兩居或小三居。覺(jué)得價(jià)格應(yīng)該差不多。”

陳女士實(shí)際一看，根本不是那么回事兒，因?yàn)槭菍W(xué)區(qū)房，該區(qū)域的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到9萬(wàn)元，而且還很難講價(jià)。一套80平方米的兩居室，至少700萬(wàn)元。而自己那套140平方米的三居室，單價(jià)只能賣(mài)到4.5萬(wàn)元，才能賣(mài)到630萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，加上稅費(fèi)和中介費(fèi)，陳女士要添100萬(wàn)元才能買(mǎi)到80平方米的兩居室。

“那我就覺(jué)得不值了，我又不是為了要入學(xué)指標(biāo)，100萬(wàn)元，我租最好的房子，6年都?jí)蛄恕?lái)孩子上大學(xué)了，我還可以搬回自己的大房子住。”陳女士轉(zhuǎn)念一想，又開(kāi)始找租的房子。

“我開(kāi)始找租的房子時(shí)已經(jīng)是10月份之后了，不是租房旺季了，但房源也不少。”陳女士一周之內(nèi)就看了四五套房子，對(duì)該區(qū)域的租金水平有了一個(gè)大概了解：普通兩居室在5500元至6500元之間;三居室在7000元至10000元之間。但三居室除了幾棟塔樓，南北朝向的房源很少。

最后，陳女士看上了一套80平方米的大兩居。“戶型很方正，南北通透，采光、通風(fēng)都很好，月租金是6500元。”

對(duì)于這個(gè)價(jià)位，陳女士雖然覺(jué)得不便宜，但也在接受范圍內(nèi)，于是，很快簽了合同。

四環(huán)邊

630萬(wàn)房子

租金13000元

安頓下來(lái)之后，陳女士開(kāi)始考慮，自己在東南四環(huán)四方橋的房子沒(méi)人住了，總空著也不行。不如也租出去，一來(lái)房子有人住，有什么問(wèn)題能及時(shí)知道;二來(lái)也補(bǔ)貼一部分這邊的租房支出。

“我原來(lái)打聽(tīng)過(guò)，那時(shí)的租金是8000元至10000元。我想著租9000元就行，不求太高，但希望租個(gè)靠譜的人家。”

和一家中介聯(lián)系后，中介上門(mén)拍照。中介看完房子后，說(shuō)：“姐，您這房子，我能給您租到13000元。”

陳女士一聽(tīng)就驚呆了：“該不是中介為了獨(dú)家代理忽悠我吧，別代理之后，把房子給群租了。”

因?yàn)橛羞@個(gè)擔(dān)心，陳女士很謹(jǐn)慎，又找了一家中介。這家中介的經(jīng)紀(jì)人看房后，報(bào)的價(jià)格也差不多。

“這個(gè)小區(qū)是這邊物業(yè)管理最好的小區(qū)，租這個(gè)小區(qū)的人都是在CBD上班的白領(lǐng)，素質(zhì)和支付能力都很高，三居室根據(jù)面積和裝修、家具不同，租金在11000元至15000元之間。您的房子保養(yǎng)得好，裝修和家具也不錯(cuò)，租13000元沒(méi)問(wèn)題。現(xiàn)在是淡季，您要著急租，租12000元也沒(méi)問(wèn)題。”經(jīng)紀(jì)人這樣說(shuō)。

后來(lái)，陳女士和同事、鄰居一打聽(tīng)，目前小區(qū)的租金還真是這個(gè)價(jià)兒。“CBD周邊租金就是高，我同事在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有一套140平方米左右的三居室，租給了一個(gè)小公司，現(xiàn)在租金22000元呢。但房?jī)r(jià)不高，單價(jià)4.8萬(wàn)元左右，所以，我同事這些年一直把房子出租，沒(méi)有賣(mài)。”

自己出租房子，當(dāng)然價(jià)格越高越好，于是，陳女士把價(jià)格掛在了13500元。“能租出去最好，如果遇到靠譜的租客，13000元我也租。”陳女士這樣說(shuō)。

北三環(huán)

租金相同的房子

單價(jià)差3萬(wàn)元

自己租的房子，80平方米，能賣(mài)700萬(wàn)元，但租金只有6500元;自家房子140平方米，賣(mài)630萬(wàn)元，租金13000元。這個(gè)反差也太大了。陳女士越琢磨越覺(jué)得有些凌亂了。

這是為什么呢?于是，閑暇時(shí)間，陳女士對(duì)周邊的房?jī)r(jià)做了一個(gè)大概了解，發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房租金和周邊非學(xué)區(qū)房差別不大，但房?jī)r(jià)卻明顯高出一個(gè)段位。

“北三環(huán)裕中那邊最明顯，裕中西里一套標(biāo)有可以直升三帆中學(xué)的學(xué)區(qū)房，塔樓朝西的一套64平方米小二居，單價(jià)8.7萬(wàn)元，總價(jià)560萬(wàn)元。而相隔不遠(yuǎn)的裕民路3號(hào)院，因?yàn)椴皇菍W(xué)區(qū)房，一套南北通透的62平方米小兩居，單價(jià)只有5.7萬(wàn)元，總價(jià)360萬(wàn)元。”陳女士對(duì)于這個(gè)價(jià)差非常震驚。

賣(mài)價(jià)雖然差了200萬(wàn)元，租金卻差不多。“一套60平方米左右的小兩居，裕中西里學(xué)區(qū)房的報(bào)價(jià)在5800元至6000元之間;裕民路3號(hào)院非學(xué)區(qū)房也差不多，目前出租的房源中，有兩套53平方米的小兩居，一套報(bào)價(jià)5600元，一套報(bào)價(jià)5800元。”

據(jù)鏈家地產(chǎn)裕中西里A店的經(jīng)紀(jì)人小周介紹：“裕中西里的房?jī)r(jià)2年前還在4.5萬(wàn)元左右，但變?yōu)槿袑W(xué)的學(xué)區(qū)房后，房?jī)r(jià)噌噌地往上漲，現(xiàn)在小戶型的一居室，都有報(bào)近10萬(wàn)元的了。但租金漲幅不太明顯，和周邊非學(xué)區(qū)房的差別也不多，這兩年漲了500元左右。”

“很多人買(mǎi)學(xué)區(qū)房，都是為了一個(gè)上學(xué)指標(biāo)，很多家長(zhǎng)為了孩子都挺舍得下本兒的，所以，別看裕中西里的學(xué)區(qū)房貴，賣(mài)得還比周邊非學(xué)區(qū)房快。”小周補(bǔ)充道。

“租金沒(méi)有學(xué)區(qū)房問(wèn)題，所以差別不是很大。CBD區(qū)域租金高，主要和需求有關(guān)，CBD高檔酒店和寫(xiě)字樓林立，租賃需求量大，所以，租金相對(duì)較高，特別是高檔公寓，樓齡新、裝修好、家具家電齊全，一居室租金都在12000元左右;二居室15000元左右;三居室18000元左右。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)雖然是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，但大多出租給了小型公司，所以租金更高一些。”美聯(lián)地產(chǎn)CBD商圈的經(jīng)紀(jì)人小孟在給陳女士介紹行情時(shí)說(shuō)。

對(duì)于CBD區(qū)域房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于學(xué)區(qū)房。小孟解釋：“CBD高端公寓的區(qū)域價(jià)格在5.5萬(wàn)元左右，和二環(huán)內(nèi)的學(xué)區(qū)房及本區(qū)域的租金相比，價(jià)格不太高，主要是房源供應(yīng)比較充足，另外，東三環(huán)和東四環(huán)一帶，沒(méi)有什么新盤(pán)，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商炒作，市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，所以價(jià)格漲幅也不大。”

專家分析

學(xué)區(qū)房附加值高

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房產(chǎn)的價(jià)值與房產(chǎn)的效用有關(guān)。房產(chǎn)最大的效用就是居住。用貨幣來(lái)衡量的話，那就是其出租住房所能得到的房租或者其自住時(shí)所能節(jié)省的房租。因?yàn)槔眠@些房租來(lái)租房，購(gòu)房者可以獲得同樣的居住效用。因此可以說(shuō)，住房所能帶來(lái)的居住效用的大小的貨幣化體現(xiàn)就是租金。房租主要由不同地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)水平或同一城市不同區(qū)域的繁榮程度決定的。這也是北京租金比其他城市高，CBD租金比其他區(qū)域高的主要原因。

一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)是否合理，國(guó)際上通常用房產(chǎn)的租金與售價(jià)的比值來(lái)衡量，即租售比。然而，目前北京的租金回報(bào)率很低，房租和房?jī)r(jià)出現(xiàn)很大的背離，特別是學(xué)區(qū)房，租售比已經(jīng)不能體現(xiàn)其是否合理了。

但為何在如此低的租金回報(bào)率情況下，大家還踴躍購(gòu)房呢?這其實(shí)說(shuō)明大家之所以購(gòu)房，在很大程度上并不是為了追求現(xiàn)時(shí)的租金回報(bào)，而是為了追求預(yù)期中未來(lái)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的資產(chǎn)升值。

另外，住房除能夠滿足居住效應(yīng)之外，還有其他效用，例如，買(mǎi)房不僅僅能帶來(lái)居住的滿足，還可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”來(lái)為自己的子女謀得更好的教育資源。目前，北京基礎(chǔ)教育資源的數(shù)量和質(zhì)量上的差異都已經(jīng)體現(xiàn)在學(xué)校周邊的房?jī)r(jià)上了。這些因素所帶來(lái)的“效用”是房租所不能覆蓋的。