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1被妹妹賣掉的房子，我能要回來嗎?

“自己的房子被他人賣了，買賣合同咋有的有效，有的無效?”近日，不少市民遇到了這樣的困惑 。市民王女士跟丈夫離婚時分得一處房產(chǎn)，倆人復(fù)婚后，丈夫竟偷著把屬于她的房子過戶給了弟弟。再次離婚，王女士起訴到法院成功要回自己的房子。市民張先生就沒那么幸運，張先生兄妹三人分家時各分得一處住房，老人過世時，妹妹趁張先生不在青島時偽造遺囑，將張先生的房產(chǎn)過戶到自己名下，最終賣掉。張先生起訴至法院索要房產(chǎn)，卻無法要回自己的房子。山東科譽律師事務(wù)所律師葉青表示，房屋過戶和買賣合同是否有效，要看購房人是否善意取得。

復(fù)婚后房子被丈夫賣了

王女士與張先生2000年登記結(jié)婚，2006年5月雙方在青島市市北區(qū)民政局達成離婚協(xié)議，雙方自愿離婚。在離婚協(xié)議中雙方對財產(chǎn)作了如下約定：“婚后共有房產(chǎn)兩處，一處位于市北區(qū)，歸女方所有;另一處位于原四方區(qū)，歸男方所有”，但雙方未去辦理房屋過戶手續(xù)。2008年9月雙方又復(fù)婚了。復(fù)婚后，雙方感情仍然不好。王女士于2012年再次起訴離婚。

“他們的感情是有些波折，離婚案也越來越復(fù)雜。”據(jù)一位知情人士介紹，在這次離婚訴訟過程中，王女士發(fā)現(xiàn)，張先生已經(jīng)在2011年，也就是倆人復(fù)婚后，將第一次離婚時分給自己的那套房屋出售給了他弟弟，辦理了過戶手續(xù)。王女士找到律師，詢問該如何處理。律師根據(jù)情況馬上申請了訴前財產(chǎn)保全，查封了位于張先生弟弟名下的那處房產(chǎn) ，然后代王女士提起訴訟，要求確認張先生與自己弟弟簽訂的房屋買賣合同無效。最終，法院支持了王女士的訴訟請求，將房產(chǎn)重新過戶回王女士名下。

偽造遺囑賣掉哥哥房子

張先生兄妹三人，家中有老房一處，后來拆遷，拆遷后分得住房三處。全家人約定該三處房屋張先生兄妹三人一家一套，但都登記在張先生父親名下。后來張先生的父親去世，張先生的妹妹趁張先生不在青島之際，偽造老人遺囑，將原屬于張先生的房屋過戶至自己名下，后又售給自己的兒子。其兒子將該房屋通過中介以市場價55萬元出售給了市民李先生。

張先生事后回到青島，發(fā)現(xiàn)原本老人留給自己的房產(chǎn)已經(jīng)變成別人的。熟悉情況后，張先生將妹妹和李先生等人起訴到法院，想追回房產(chǎn) ，法院判決的結(jié)果是：李先生購房時并不知情，合法取得該房屋，因此房屋現(xiàn)屬于李先生所有。

律師：購房人為善意取得，房屋買賣合同有效

“我妹妹偽造老人遺囑，把我房子賣了，我的房子要不回來，這咋辦?”張先生只能找律師咨詢該如何處理。律師調(diào)查了解到張先生妹妹的兒子名下還有一處房產(chǎn)，遂向法院申請查封了該處房產(chǎn)，并提起訴訟，要求張先生的外甥賠償張先生的損失。最終法院判令張先生的外甥賠償張先生55萬元。

山東科譽律師事務(wù)所律師葉青表示，我國《婚姻法》規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)屬于夫妻共有，在離婚時可以對夫妻共有財產(chǎn)進行分割處分。離婚時約定屬于一方所有的財產(chǎn)，雙方再婚時即屬于一方的婚前個人財產(chǎn)，另一方無權(quán)進行處分。如另一方已經(jīng)將該財產(chǎn)出售，則需區(qū)分買受人是否善意來判斷出賣人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。如買受人是善意取得，那么該房屋買賣合同有效;如買受人是非善意的，那么該房屋買賣合同無效。第一個案例中王女士能拿回房屋的關(guān)鍵在于及時做了訴前保全措施，使得該房屋無法再次轉(zhuǎn)移，最終保證王女士要回了房屋。第二個案例中因張先生的房屋已經(jīng)被出售給善意的買受人李先生，故張先生只能向無權(quán)處分者，也就是自己的妹妹或外甥追索損失，而無法要求李先生返還房屋。

2 辦不了貸款買不了房，咋還要交中介費

2010年4月，市民吳某通過本市某中介公司介紹，與市民古某簽訂了一份房地產(chǎn)買賣合同，約定古某將其所有的位于本市敦化路一處房屋出售給吳某，房屋成交價格116萬元，吳某于簽訂合同當(dāng)日支付定金5萬元，房屋首付款45萬元，剩余房款由吳某自行向銀行辦理貸款。但吳某向銀行申請貸款沒有成功。中介公司索要中介費，吳某拒絕支付被告上法庭，最終交了一萬六千元。葉律師表示，只要中介促成買賣合同，服務(wù)就應(yīng)得到報酬。

“買房時價格談得很順利，兩方都很滿意。”據(jù)一位知情人士介紹，在合同補充條款中，李、古二人與中介公司共同約定：中介服務(wù)成功有效，中介費16000元由吳某于房屋過戶前支付給中介公司;如吳某逾期不付中介費，中介公司可按房屋成交價的2%追償中介費。誰知，合同簽訂后，吳某因銀行貸款未能辦理成功，無法依約履行合同，與古某協(xié)商解除了買賣合同，也未向中介公司支付中介費。“房子都沒買成，憑啥交中介費?”中介公司工作人員要求其支付中介費時，吳某說道。

中介公司經(jīng)營者楊某多次向吳某催要中介費未果，遂一紙訴狀將吳某訴至法院，要求吳某支付中介費和各種滯納金等共計2萬多元。對此，吳某起初稱楊某未提供過中介服務(wù)，不應(yīng)收取中介費，但對于合同中明確約定的中介條款又無法作出合理解釋。后又稱楊某不能給其辦理貸款，導(dǎo)致房屋買賣合同沒能履行，楊某對此予以否認，稱合同明確約定吳某自行辦理貸款，楊某沒有辦理貸款的義務(wù)。最終，法院經(jīng)過審理，判決被告吳某向原告楊某支付中介費16000元。

律師：因自身原因無法履行合同，仍要支付中介費

山東科譽律師事務(wù)所律師葉青表示，本案中存在兩個合同關(guān)系，一是原告楊某與被告吳某之間的居間合同關(guān)系，二是被告吳某與案外人古某之間的買賣合同關(guān)系。在居間合同關(guān)系中，楊某已向吳某提供居間服務(wù)，促成買賣合同成立，《合同法》第四百二十六條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬”，因此吳某應(yīng)當(dāng)按照約定支付中介費。在買賣合同關(guān)系中，吳某因其自身原因未能履行合同，與合同相對方古某協(xié)商解除了合同，但這并不影響吳某與楊某之間的居間合同關(guān)系，因此雖然吳某買房未成但仍應(yīng)當(dāng)支付中介費。

出場律師：葉青

市民問題答復(fù)

1、拆遷房面積咋比合同上的小?

朱女士：拆遷后，我發(fā)現(xiàn)房屋面積比合同約定的少了0.19平方米，合計下來也就900多元，但是開發(fā)商現(xiàn)在不認賬，推卸責(zé)任，我應(yīng)該找誰?

葉律師：簽訂拆遷補償協(xié)議后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定向被拆遷人交付房屋。若存在面積誤差，應(yīng)當(dāng)按照多退少補的原則補償被拆遷人。

2、老人神志不清，能做遺產(chǎn)公證嗎?

王女士：老人申請購買了限價房，沒有房產(chǎn)證但是有購房協(xié)議，房子是我丈夫出的錢。我丈夫有兄弟姐妹6人，老人現(xiàn)在腦萎縮神志不清，我們能做遺產(chǎn)公證嗎?

葉律師：遺囑公證要求立遺囑人必須神志清醒，如您所述無法辦理遺囑公證。對于房產(chǎn)的處理，若老人與子女協(xié)商一致可立普通遺囑，待老人百年后兄弟姐妹對老人遺囑通過公證方式予以認可，便可辦理過戶手續(xù)了。在此之前，兄弟姐妹之間可以就房產(chǎn)處理簽訂協(xié)議。

3、離婚時分的房，咋還是夫妻共同財產(chǎn)?

王女士：我跟前夫早就協(xié)議離婚了，當(dāng)時我們有兩套房子，一人一套，我那套房子寫在我名下，沒有房產(chǎn)證，現(xiàn)在前夫去世了，我去辦房產(chǎn)證對方說這是我們倆的夫妻共同財產(chǎn) ，不給我辦，我們的離婚協(xié)議書上寫著這套房子給我了，怎么才能辦房產(chǎn)證?

葉律師：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第八條規(guī)定：“離婚協(xié)議中關(guān)于財產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財產(chǎn)分割達成的協(xié)議，對男女雙方具有法律約束力。當(dāng)事人因履行上述財產(chǎn)分割協(xié)議發(fā)生糾紛提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。你前夫去世，可以列其繼承人為被告，要求繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)償還責(zé)任。

4、房子戶型跟合同不一致，咋辦?

翟女士：房子戶型跟合同上寫的不一致，開發(fā)商回應(yīng)說有權(quán)利對房屋戶型做輕微改動。開發(fā)商的銷售圖紙和實際不符合算是虛假宣傳嗎?改變房屋戶型算違約嗎?

葉律師：對于房屋戶型若合同已經(jīng)明確約定，則開發(fā)商不得私自對房屋進行更改。

5、懷孕期間單位能跟我解除合同嗎?

李女士：我最近懷孕了，想休假，單位卻要辭退我。用人單位能否與懷孕期間的女職工解除勞動合同?

葉律師：女職工“三期”是指：孕期、產(chǎn)期、哺乳期。任何單位都不得以結(jié)婚、懷孕、產(chǎn)假、哺乳期等為由，辭退女職工或者單方面解除勞動合同。《女職工勞動保護特別規(guī)定》第5條明確規(guī)定：用人單位不得因女職工懷孕、生育、哺乳降低工資、予以辭退、與其解除勞動合同或者聘用合同。

文/圖 城市信報/信網(wǎng)記者 郭冰