在剛剛過(guò)去的12月第二周，島城二手房成交611套，成交總面積57154平方米，成交量環(huán)比上周上升16.60%，同比去年12月第二周上漲4.8%。在2014年末，成交量持續(xù)上揚(yáng)，一轉(zhuǎn)前期市場(chǎng)“冷淡”現(xiàn)狀。新政發(fā)酵近4個(gè)月，年尾初現(xiàn)“回溫”，房東也開始牛氣，臨時(shí)漲價(jià)、還價(jià)余地減少。不過(guò)，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在這一輪補(bǔ)漲中，市中心的老房子后勁不足，成交走下坡，跌幅明顯。

85后崛起

市中心老小區(qū)年輕人“難買賬”

在市區(qū)集中著很多的新房和老房子，在這些房子中，10年以上的老房子由于地理位置有一定優(yōu)勢(shì)，在長(zhǎng)久波動(dòng)的房產(chǎn)市場(chǎng)中始終保持著競(jìng)爭(zhēng)力。然而通過(guò)近期的走訪記者發(fā)現(xiàn)部分市中心老小區(qū)，將面臨房?jī)r(jià)滯漲或者下跌的境遇，市中心地段不再是房?jī)r(jià)保護(hù)傘。

一位業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，市中心地段的傳統(tǒng)熱門小區(qū)，因?yàn)槊娣e小總價(jià)低，曾經(jīng)最受首次置業(yè)者追捧。但隨著“85”后購(gòu)房主力軍的崛起，他們對(duì)居住生活品質(zhì)要求提升，加上地鐵等公共交通完善，導(dǎo)致老小區(qū)開始失寵。根據(jù)青島鏈家內(nèi)部客戶統(tǒng)計(jì)資料顯示，在今年，選擇購(gòu)買相對(duì)較新住宅的客戶還是市場(chǎng)的主力。

戶型結(jié)構(gòu)老化，也使年輕人不愿買老房子。記者采訪了幾個(gè)準(zhǔn)備首次置業(yè)的年輕人，他們認(rèn)為，現(xiàn)在新房90平方米左右就能做成三房?jī)尚l(wèi)，有飄窗有露臺(tái)，房型結(jié)構(gòu)考慮到更多生活細(xì)節(jié)。

不僅如此，交通便利和商圈的繁榮也成為了更多年輕置業(yè)者選擇住地的重要因素。鏈家地產(chǎn)分析師劉爍表示，12月二手房銷售房源中，嶗山區(qū)的房源價(jià)格漲幅相對(duì)較大，以金領(lǐng)世家小區(qū)為例，該小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上月上漲了3.75%，據(jù)鏈家負(fù)責(zé)人介紹，金領(lǐng)世家處于嶗山CBD區(qū)，正在興建的啤酒城及金融中心使小區(qū)具備了后續(xù)的升值潛力，吸引了許多年輕購(gòu)房者向此小區(qū)拋出了橄欖枝。

配套差成本高

老房銷售打上“緊箍咒”

相比物業(yè)完備、環(huán)境優(yōu)美的新小區(qū)，車位、物管成為老小區(qū)“過(guò)氣”兩大因素。

不僅建筑年代對(duì)房?jī)r(jià)影響越來(lái)越明顯，“老小區(qū)停車、物管都跟不上現(xiàn)代居住需求，年輕人對(duì)這些挺在意的。 ”科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)的置業(yè)顧問(wèn)向記者說(shuō)道。“上個(gè)月為了搶車位差點(diǎn)跟鄰居吵起來(lái)。 ”尹女士家住逍遙路，每到上下班期間小區(qū)周圍就堵成“一鍋粥”。她表示，再買房絕不會(huì)選擇老小區(qū)，“苦都苦死了，沒車位，回來(lái)圍著家轉(zhuǎn)了三四圈都找不到一個(gè)車位。 ”

除了自身?xiàng)l件無(wú)法滿足現(xiàn)代居住需求外，老房子不受待見還有一個(gè)重要因素是：房齡老。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，房齡在10年以上的老小區(qū)占其整體房源的26.58%。而老房子的價(jià)格高地、是否放貸以及首付多少都與房子的面積和房齡有關(guān)。當(dāng)記者表示自己有朋友想購(gòu)買1992年的老房子時(shí)，銀行相關(guān)工作人員對(duì)此類貸款情況表示為難。招商銀行二手房信貸工作人員表示，二手房貸款，房齡需在20年內(nèi)，也就是說(shuō)，1994年以前的老房子無(wú)法申請(qǐng)房貸。交通銀行對(duì)申請(qǐng)房貸的二手房，房齡同樣限制在20年內(nèi)。

“購(gòu)買首套房，本來(lái)我們經(jīng)濟(jì)就拮據(jù)，買新房我們首付30%就夠了，買老房子卻要付全款，雖然地段可能會(huì)好一些，但物業(yè)跟不上后期負(fù)擔(dān)會(huì)更大，所以不如買首付少一點(diǎn)的次新房。 ”在鏈家地產(chǎn)延吉路門店一位準(zhǔn)備“抄底”購(gòu)房的客戶如是說(shuō)。據(jù)門店工作人員介紹，目前老城區(qū)二手房源較為充足，僅靠市中心地段，已無(wú)法吸引年輕人下單。

恃寵而驕

“雙料”學(xué)區(qū)房還是那么任性

房子和古董不同，并非越老越好，隨著“年齡”的增長(zhǎng)，很多老房子猶如美人遲暮，門廳冷落成為必然。然而還有一類老房子，歲月似乎在它們身上靜止了，無(wú)論年限多老，購(gòu)房者與租房者依然對(duì)它們眷戀有加，因?yàn)樗鼈儞碛械锰飒?dú)厚的資本：學(xué)區(qū)。

黃縣路老房子，解放前修建，暖氣需加裝，墻皮大塊大塊地往下脫落，客廳的地板也因?yàn)槌睗衤∑鹆艘淮髩K，每月3000元租金，房東今年恐怕還要漲。而房客劉女士二話沒說(shuō)又續(xù)租了一年，問(wèn)劉女士原因，簡(jiǎn)單的一句便足以道盡原委：“我孩子在江蘇路上學(xué)。 ”

與備受冷落的的老房子不同，學(xué)區(qū)房似乎永遠(yuǎn)都是青島房屋租賃市場(chǎng)上的“貴族”，一切以周邊的學(xué)校為導(dǎo)向，跟新舊無(wú)關(guān)。 “這邊學(xué)區(qū)房沒有往外賣的，全部都是租出去，而且租金高的嚇人。”大學(xué)路附近某房屋中介的工作人員向記者說(shuō)道。

由于教育資源的地域性集中，眾多優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源盤踞在市南，尤其是“雙學(xué)區(qū)”優(yōu)質(zhì)房源的租金和售價(jià)一直居高不下。市南區(qū)的金色國(guó)際公寓、天泰花園、芝泉山莊，都是臨近市南區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、嘉峪關(guān)小學(xué)等可直升五十九中學(xué)的學(xué)區(qū)房源。同時(shí)東海一路、湛山寺及太平角六路附近的房源也受到很多人的熱捧。因?yàn)榕R海邊，還有湛山寺、植物園等景區(qū)，環(huán)境一流，即便是老小區(qū)房?jī)r(jià)每平方米也一直保持在25000元以上。青島晚報(bào)/掌上青島/青網(wǎng) 記者 馬小青