盡管限購、限貸政策相繼放開已經(jīng)近百日，但島城二手房市場卻依舊未明顯復(fù)蘇。由于新政細則遲遲不落地，買方陷入了普遍的觀望，加上多數(shù)新房降價搶客源 ，10月份成交勢頭大減，“銀十”成色不足。業(yè)內(nèi)人士分析，盡管樓市政策利好頻傳 ，四季度二手房市場仍難回暖。

日均成交量難破百套

進入10月下旬，二手房市場的成交量依舊沒有起色。來自青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周全市二手房成交519套，環(huán)比前一周上升5.92%。從區(qū)域成交情況來看 ，市南板塊成交86套，市北板塊成交106套，四方板塊成交84套，西海岸板塊成交67套，嶗山板塊成交54套，李滄板塊成交56套，城陽板塊成交65套。

從成交區(qū)域來看 ，中心城區(qū)的(市南 、市北 、李滄、嶗山)成交量占七成以上的比例。但近四個周，日均成交量均不曾突破百套。進入10月份以來，島城二手房日均簽約量只有七八十套左右。以 28日為例，當(dāng)天簽約94套二手房，其中市南區(qū)簽約16套，市北區(qū)簽約34套，西海岸新區(qū)簽約16套，嶗山區(qū)僅簽約3套，李滄區(qū)和城陽區(qū)各簽約10套和15套。

價格“倒掛”嚇跑購房者

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，從今年4月份開始，二手房住宅價格指數(shù)就開始下降，其中，4月份二手房住宅價格指數(shù)環(huán)比降0.2%，5月份環(huán)比降0.3%，6月份環(huán)比降0.4%，7月份環(huán)比降0.9%，8月份環(huán)比跌幅0.8%，9月份已經(jīng)是二手住宅價格指數(shù)連續(xù)第六個月環(huán)比下跌。

“這幾個月來，二手房價格的議價空間在不斷增大。”青島鏈家地產(chǎn)運營服務(wù)中心總監(jiān)陳永亮說，其中，以9月份為例，鏈家內(nèi)部的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月掛牌均價為每平米14884元，環(huán)比下降17元/平方米，議價空間較8月份上升了1個百分點;10月份，周掛牌均價在10月第一周保持著下降的趨勢，在10月第二周出現(xiàn)小幅上升，10月第三周價格又一次回落。

對二手房市場更大的沖擊，則來自新房市場的降價。“新房低價促銷，確實給二手房市場釋放了較大的壓力。”惠百家不動產(chǎn)總經(jīng)理董曉峰說，部分區(qū)域都不同程度地存在新房二手房價格“倒掛”現(xiàn)象。

調(diào)控政策或有“后招”

記者采訪了解到，進入第四季度，目前青島的各大銀行還沒有貫徹7折的利率政策。這成為橫亙在購房者面前、導(dǎo)致他們普遍觀望的另一道門檻。

除了調(diào)控政策層面的因素，二手房目前居高不下的交易稅費也是阻礙回暖的主因。“二手房交易環(huán)節(jié)主要包括營業(yè)稅、個稅、契稅、中介費以及印花稅、登記費和手續(xù)費等。”文杰地產(chǎn)的盧文杰說，其中個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，稅率為房屋評估總額的5.6%。這顯然是筆不小的成本。

但記者采訪了解到，房地產(chǎn)調(diào)控政策的松綁或有后招。據(jù)《中國證券報》報道，針對完善二手房交易營業(yè)稅有關(guān)政策，有關(guān)部門正在各大城市和機構(gòu)之間展開調(diào)研，業(yè)內(nèi)人士建議，為刺激市場交易，二手房交易營業(yè)稅的免征期限應(yīng)從現(xiàn)行的5年調(diào)整至2年。“房地產(chǎn)交易的稅收環(huán)節(jié)，不排除將會有更多的調(diào)整 ，以降低交易成本 ，刺激市場成交。”盧文杰說。

記者 王愛科