現(xiàn)房在售更有“現(xiàn)實(shí)感”
去年，島城樓市火熱，有些項(xiàng)目甚至一房難求。記者曾走訪(fǎng)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者買(mǎi)房了解情況，只能憑借樓書(shū)沙盤(pán)和置業(yè)顧問(wèn)的口頭介紹，或者簡(jiǎn)單地參觀一下裝飾華麗的樣板間。而這時(shí)，項(xiàng)目的樓盤(pán)往往沒(méi)有建好，有的甚至連地基也是剛剛開(kāi)挖。“要買(mǎi)房子只能根據(jù)置業(yè)顧問(wèn)的各種描繪。”從去年底就開(kāi)始看房的趙先生說(shuō)，“想要買(mǎi)的房子其實(shí)只是在想象中的房子。”一旦實(shí)際交付，房子總會(huì)和想象中存有差距，往往造成一種心理反差。所以說(shuō)，不少期房交付后，業(yè)主會(huì)備感失望，從而引發(fā)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商間產(chǎn)生種種糾紛。
“以前看房都是在裝飾豪華的售樓處，圍著沙盤(pán)聽(tīng)置業(yè)顧問(wèn)各種天花亂墜的描述，但是現(xiàn)在不一樣。”上周末，在西海岸唐島灣附近一家樓盤(pán)，正在看房的趙先生告訴記者。在售樓處現(xiàn)場(chǎng)，趙先生先在聽(tīng)完置業(yè)顧問(wèn)簡(jiǎn)單介紹后，就被引領(lǐng)到已經(jīng)建好的新房里。“在現(xiàn)房感覺(jué)就是不一樣，也不用置業(yè)顧問(wèn)多說(shuō)，她用手一指，我們就看到先前描述的海景。”趙先生說(shuō)，“畢竟，看海這種感覺(jué)還是親自感受來(lái)得實(shí)在。”隨后，趙先生在新房走走看看，遇到朝向、戶(hù)型甚至裝修的問(wèn)題，都能隨時(shí)提問(wèn)。趙先生說(shuō)：“這比買(mǎi)期房踏實(shí)多了。”同時(shí)記者注意到，附近不少樓盤(pán)都是現(xiàn)房銷(xiāo)售，購(gòu)房者都可以在置業(yè)顧問(wèn)帶領(lǐng)下現(xiàn)場(chǎng)看房。
“我們有現(xiàn)房，也有期房，不過(guò)價(jià)格不一樣。”在東李一家樓盤(pán)，記者了解到，現(xiàn)房的價(jià)格比期房要高一些。面對(duì)一平方米2000多元的差價(jià)，打算在此購(gòu)房的劉先生有些猶豫，但最終他還是選擇先看現(xiàn)房。“面對(duì)當(dāng)前的樓市狀況下，買(mǎi)期房感覺(jué)不保險(xiǎn)，不如多花錢(qián)買(mǎi)現(xiàn)房，景觀、配套一目了然，并且不用擔(dān)心房子爛尾的問(wèn)題。”劉先生還算了一筆賬，現(xiàn)房買(mǎi)了就能拿到鑰匙，就算不入住，也可以租出去，比買(mǎi)期房更劃算。很顯然，現(xiàn)房目前受到很多購(gòu)房者的歡迎。
銷(xiāo)售乏力樓盤(pán)“被現(xiàn)房”
今年，籠罩市場(chǎng)的主基調(diào)就是觀望，雖然購(gòu)房者放慢甚至停下了腳步，但是開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度卻照常。記者注意到，前幾年島城樓市涌現(xiàn)的大批住宅項(xiàng)目，已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入收尾階段。一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從土地供應(yīng)的角度來(lái)看，前兩年島城的土地市場(chǎng)一直比較火熱，這些地塊在成交之后往往在兩三年就會(huì)建成商品房面向市場(chǎng)銷(xiāo)售，可以說(shuō)今年底開(kāi)始，島城樓市將迎來(lái)一波又一波的開(kāi)盤(pán)潮。不過(guò)，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)入平淡的時(shí)期，這些新盤(pán)去化速度減緩，銷(xiāo)售壓力陡增，因?yàn)榉e累意向客戶(hù)不多，或者對(duì)開(kāi)盤(pán)后的市場(chǎng)反應(yīng)不樂(lè)觀，所以一些樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間一推再推，在此情況之下，很多樓盤(pán)“被現(xiàn)房”。
據(jù)記者了解，島城樓市10月份原本有30多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，結(jié)果截止到月底也只有18個(gè)項(xiàng)目選擇開(kāi)盤(pán)。同時(shí)，有數(shù)據(jù)顯示，11月份預(yù)計(jì)將有40個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，此數(shù)量有望創(chuàng)下今年月度新高，不過(guò)其中有不少項(xiàng)目顯然是應(yīng)該早在幾個(gè)月前開(kāi)盤(pán)。
樓市行情低迷，在售樓盤(pán)銷(xiāo)售乏力，大量原本在當(dāng)年或是當(dāng)期銷(xiāo)售完畢的房子逐漸積壓到了現(xiàn)在，可售商品房庫(kù)存量之大也是再創(chuàng)歷史新高。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，島城樓市的新房庫(kù)存量不斷上漲，如此龐大的存量房加上“龜速”的去化率，使得大批卡在結(jié)點(diǎn)上的樓盤(pán)被迫進(jìn)入現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房的銷(xiāo)售狀態(tài)。在滄口一家項(xiàng)目，記者發(fā)現(xiàn)不少樓盤(pán)已經(jīng)建好，樓盤(pán)也是鮮明打出了“多層洋房現(xiàn)房”的宣傳語(yǔ)。記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目有近三分之一的房源處于可售狀態(tài)。“現(xiàn)在市場(chǎng)這么淡，房子被拖成了現(xiàn)房。”置業(yè)顧問(wèn)無(wú)奈地說(shuō)。記者注意到，島城不乏一些從2012年或者更早時(shí)候開(kāi)始銷(xiāo)售的項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)了兩三年時(shí)間房子仍然沒(méi)有賣(mài)光，被拖成了現(xiàn)房。島城當(dāng)下更多的是“準(zhǔn)現(xiàn)房”，“前期蓄客情況并不好，估計(jì)明年就能成為現(xiàn)房了。”一家樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理表示。
置業(yè)提醒
買(mǎi)現(xiàn)房也要精挑細(xì)選
雖說(shuō)“現(xiàn)房時(shí)代”是開(kāi)發(fā)商一種不得已的選擇，但有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)房銷(xiāo)售將是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向和趨勢(shì)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金和實(shí)力要求提高，將更有利于保證地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。不少樓盤(pán)為了增加競(jìng)爭(zhēng)力都推出了更為精致的樣板間和園林實(shí)景，為的就是用更為真實(shí)的產(chǎn)品模板來(lái)吸引購(gòu)房者，而準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房正是能在一定程度上打動(dòng)消費(fèi)者，贏得市場(chǎng)。
其實(shí)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)現(xiàn)房更需要精挑細(xì)選。戶(hù)型設(shè)計(jì)是大多數(shù)購(gòu)房者最關(guān)注的問(wèn)題之一，也是與居住舒適度關(guān)系最為密切的因素。在購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的時(shí)候，購(gòu)房者可以參考一些基本條件，比如戶(hù)型方正、南北通透、全明、小進(jìn)深大開(kāi)間、非底非頂?shù)取４送猓瑢?duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，弄清現(xiàn)房成因，是決定買(mǎi)現(xiàn)房是否劃算的一個(gè)重要因素。一個(gè)樓盤(pán)內(nèi)積壓的現(xiàn)房多，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)選擇范圍相對(duì)較大，如果是一些賣(mài)了很多年的樓盤(pán)尾貨，購(gòu)房者就可能面臨“挑剩的”，房源性?xún)r(jià)比未必高。
此外，當(dāng)前現(xiàn)房中不乏存在“尾盤(pán)”情況。對(duì)此，購(gòu)房者在選擇時(shí)要多加注意，比如要明白自己最需要的是什么，是面積、位置，還是樓層、戶(hù)型，或者是小區(qū)環(huán)境為首要選擇元素等，應(yīng)首先考慮清楚。
各方觀點(diǎn)
購(gòu)房者：即買(mǎi)即住，周期短風(fēng)險(xiǎn)小
目前，市場(chǎng)上的觀望氛圍并沒(méi)有散去，許多樓盤(pán)銷(xiāo)售停滯不前，存量房越來(lái)越多，現(xiàn)房也開(kāi)始多了起來(lái)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是他們所喜聞樂(lè)見(jiàn)的。曾經(jīng)有一門(mén)戶(hù)網(wǎng)站做了一項(xiàng)調(diào)查，超過(guò)九成網(wǎng)友傾向購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更小，看得見(jiàn)摸得著的房子選擇起來(lái)也比較放心。
島城樓市邁入現(xiàn)房時(shí)代，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)利好消息。“現(xiàn)房即買(mǎi)即住，看房時(shí)就能發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題。”劉先生告訴記者，買(mǎi)現(xiàn)房更加直觀，以前是沒(méi)得選，現(xiàn)在他就打定注意買(mǎi)現(xiàn)房。記者了解到，即使是目前市場(chǎng)上較多的準(zhǔn)現(xiàn)房，也讓購(gòu)房者更踏實(shí)。“準(zhǔn)現(xiàn)房也能看到樓盤(pán)主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，完全可以到樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地體驗(yàn)。”趙先生表示。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房能夠大大增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)的真實(shí)感，因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量將變得更為直觀、配套設(shè)施讓人一目了然。
同時(shí)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)現(xiàn)房有更短的交房周期，也可以讓原本相對(duì)弱勢(shì)的購(gòu)房者擁有更高的購(gòu)房安全系數(shù)。“買(mǎi)房時(shí)一生中最大消費(fèi)，買(mǎi)期房感覺(jué)就像賭博。”趙先生告訴記者，趙先生告訴記者，“買(mǎi)現(xiàn)房最重要的是購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房可免去期房漫長(zhǎng)的等待時(shí)間。我們也不用一邊為開(kāi)發(fā)商墊付兩年的利息，一邊卻承受樓盤(pán)降價(jià)帶來(lái)的巨大痛苦。”對(duì)于已經(jīng)確定婚期的趙先生來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房可以讓他避免掉一系列不確定因素。此外，購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房也能減少購(gòu)買(mǎi)期房所造成的風(fēng)險(xiǎn)，包括不能按時(shí)交付、建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)不符、房產(chǎn)證等一系列問(wèn)題。
開(kāi)發(fā)商：一旦出問(wèn)題，容易變“爛尾”
“我們現(xiàn)在的策略就是這個(gè)價(jià)，能賣(mài)一套算一套。如果降價(jià)真是虧不起。”在西海岸，一家小項(xiàng)目面對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)無(wú)奈選擇了被迫成為現(xiàn)房。該樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者，本來(lái)區(qū)域內(nèi)的去化率一直不高，今年進(jìn)駐的大鱷一舉打出近乎腰斬的低價(jià)，更是讓他們的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)雪上加霜，周邊不少項(xiàng)目都選擇從期房變成了現(xiàn)房。相比高層等剛需產(chǎn)品，別墅等項(xiàng)目現(xiàn)房率更高。“現(xiàn)在市場(chǎng)不好，我們周邊的別墅基本都已經(jīng)建好，客戶(hù)想要哪棟直接入戶(hù)看。”一名銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)。記者了解到，在當(dāng)下的市場(chǎng)情況下，迫于業(yè)績(jī)壓力大鱷往往打出降價(jià)牌，但是小開(kāi)發(fā)商無(wú)法跟進(jìn)，只能采取等待的策略，結(jié)果隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展，很多樓盤(pán)變成了現(xiàn)房。
對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房時(shí)代是一種嚴(yán)峻的考驗(yàn)。眾所周知，預(yù)收款和定金一般占到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的20%至40%左右，樓盤(pán)熱銷(xiāo)時(shí)甚至?xí)嫉?0%至80%左右。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，房子越早開(kāi)始賣(mài)，就能減少自籌資金的投入。如開(kāi)發(fā)商不能在銷(xiāo)售期房時(shí)及時(shí)回籠一定的預(yù)收款，就需要靠自身或其他渠道來(lái)支撐開(kāi)發(fā)資金。所以在現(xiàn)房時(shí)代，開(kāi)發(fā)商的資金鏈周轉(zhuǎn)成為這其中不得不引起重視的問(wèn)題。有業(yè)內(nèi)人士表示，賣(mài)準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商一直在掏錢(qián)為這套房子支付建筑成本，若資金實(shí)力差，一旦資金鏈斷掉，更容易變成“爛尾”。此外，現(xiàn)房時(shí)代開(kāi)發(fā)商因?yàn)殇N(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，資金成本增加。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，現(xiàn)房時(shí)代無(wú)疑是一次巨大的考驗(yàn)。
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