春節前，央行、銀監會發布房貸新政，不限購城市首套房首付可降至20%。記者近日走訪發現，目前島城已有7家銀行開始執行該項政策，但少數銀行對此也設定門檻，并不是所有首套房購房者都能如愿拿到低首付。

7家銀行已執行房貸新政

2月2日，央行聯合銀監會出臺個人住房貸款政策，下調不實施限購城市首套房和二套房首付款比例。其中，首次購房的首付比例原則上最低為25%，各地可向下浮動5個百分點。同時，二套房最低首付款比例調整為不低于30%。記者近日咨詢了島城多家銀行，工行、農行、建行、招行、興業、平安以及青島銀行都已開始執行新政，首套房、二套房貸門檻均已降低。

市招行青島分行工作人員表示，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為20%;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

首次貸款結清仍算首套

值得一提的是，根據人民銀行、銀監會《通知》的表述，獲得最低首付20%的前提為 “居民家庭首次購買普通住房”。某國有銀行相關負責人說，除了首次貸款購房外，如果市民結清首次貸款的房貸，再貸款仍可享受20%的首付政策。

據了解，實施新政策的大多數銀行對兩成首付不設門檻，僅有少數銀行降首付比例設有前置條件。一家銀行信貸人員告訴記者，只有在該行的合作樓盤購房才能獲得貸款;而另一家銀行負責人則表示 “需要根據業務具體情況來定”。

也有銀行工作人員反映，購房時首付低，則貸款總額增加，就導致需要開具的工資證明和銀行卡流水越高，不少購房者因此被“卡住”。另外，首套與二套利率差別大，還清貸款當做首套房來買對購房人更劃算，市民購房的總利息和月供都將大為減少。

對改善型住房刺激作用更大

此次新政對市民購房貸款會產生什么樣的影響呢?農行青島市分行個貸部相關負責人李怡認為，此次新政降低剛需購房者買房門檻，可以進一步拉動剛需購房者買房。他認為，此次新政尤其對剛畢業不久、準備買房的小白領產生積極影響。“他們積蓄不多，但是月工資可能較高，所以對他們還是比較適用的。”

李怡給記者算了一筆賬，以100萬的銷售價格、20年期和4.125%的按揭貸款利率測算，30%的首付比例下，首付30萬，月供約為4300元/月;20%的首付比例下，首付20萬，月供約為4900元/月。首付下降和降息降準預期的雙重影響下，對改善型住房需求的刺激作用更大。

房貸新政威力有待顯現

一些銀行相關負責人表示，由于新政策實施時間較短，其“威力”還未顯現。島城某國有銀行個貸部相關負責人分析，本次政策調整有意剔除限購城市，從本質上反映出國家是精準發力，著力推進房地產市場“去庫存”，促進房地產行業健康發展。

據了解，去年，房貸利好政策多次來襲，島城樓市也逐步升溫。春節期間，部分樓盤為了方便市民看房，開啟“不打烊”模式，推出了多種優惠活動。

樓市去庫存可期

從美國等其他國家的房地產市場的發展經驗來看，有“周期之母”之稱的房地產業，其周期平均間隔在20年左右。而且，這還沒有考慮中國的龐大人口等特殊國情。由此判斷，中國房地產業與中國經濟一樣，仍處于向上增長的大周期之中。剛需客觀存在，加之差別化政策春風引導，中國房地產業的向上之勢仍可期待。

對此，中房數據研究院院長陳晟分析認為，僅從房貸新政來看，其思路也是降低門檻，利于剛需入市。

“隨著居民收入水平的提高和城市化進程加快，居民住房的剛性需求和改善性需求持續旺盛，通過降低住房貸款首付比例，無疑有助于提高居民購房能力，促進房地產市場平穩健康發展。”陳晟說。

國家信息中心宏觀領域專家也指出，房地產政策仍需要注意差異性，應賦予企業更多自主權。激發改善型需求加快去庫存仍是最重要的主題。